La décision de la Cour de cassation du 4 avril 2019, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur l'obligation du preneur de restituer la chose louée libre de toute occupation en fin de bail à construction.
En mai 1985, M. et Mme K... ont acquis des parts de la société civile d'attribution Le Jardin Modèle, qui avait donné en bail à construction un terrain à la société d'HLM de l'agglomération parisienne, devenue la société Domaxis. Le bail à construction avait une durée de vingt-cinq ans et expirait le 19 juillet 2010. Les consorts K... ont consenti une donation à leurs trois enfants portant sur la nue-propriété de leurs parts sociales. À l'expiration du bail à construction, les consorts K... sont devenus propriétaires de trois appartements occupés, et ils ont assigné la société Domaxis en indemnisation.
La cour d'appel de Versailles, dans son arrêt du 22 janvier 2018, a accueilli la demande des consorts K... en retenant un manquement de la société Domaxis à son obligation de restitution des lieux libres de tout occupant. La société Domaxis a formé un pourvoi en cassation.
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si la présence d'occupants sans droit ni titre dans les locaux loués à l'expiration d'un bail à construction engage la responsabilité du preneur.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi de la société Domaxis. Elle a confirmé l'arrêt de la cour d'appel en considérant que la société Domaxis avait effectivement manqué à son obligation de restituer les lieux libres de tout occupant. La Cour a souligné que le contrat de bail à construction prévoyait que le preneur pouvait louer les constructions pour une durée ne pouvant excéder celle du bail. De plus, la société Domaxis, en tant que preneur du bail à construction, ne disposait de droits sur les immeubles que jusqu'à la date d'expiration du délai contractuel de vingt-cinq ans. Les trois appartements des consorts K... n'avaient été restitués qu'après cette date, ce qui constituait un manquement à l'obligation de restitution.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation confirme que le preneur d'un bail à construction a l'obligation de restituer la chose louée libre de toute occupation à l'expiration du bail. La présence d'occupants sans droit ni titre constitue un manquement à cette obligation et peut engager la responsabilité du preneur.
Textes visés : Article L. 251-6 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version antérieure à celle issue de la loi du 24 mars 2014.
: Sur le renouvellement d'un bail commercial, dans le cadre de l'expiration d'un bail à construction, à rapprocher : 3e Civ., 14 novembre 2007, pourvoi n° 06-18.133, Bull. 2007, III, n° 204 (rejet).